La suddivisione di una unità immobiliare grande (frazionamento), negli ultimi anni, è sempre più frequente. I nuclei familiari moderni sono ridotti rispetto al passato, ci sono molti single, coppie o famiglie con un figlio solo. Per il proprietario di un immobile grande il frazionamento risulta conveniente sotto diversi punti di vista. Prima di tutto si riducono i costi di gestione della casa che, suddivisa in differenti unità abitative, avrà utenze distinte.

Tali unità abitative potranno essere utilizzate da diversi componenti familiari in modo autonomo, oppure affittate (creando un reddito fisso) o vendute. In questo ultimo caso, il valore del bene da vendere aumenterebbe, in quanto le unità abitative più piccole sono maggiormente richieste dal mercato immobiliare, per le ragioni di sopra evidenziate.

Anche in caso di frazionamento, essendo classificato come una manutenzione straordinaria, è possibile richiedere e usufruire del il bonus per le ristrutturazioni e, se in linea con quanto previsto dalla legge, anche dell’Ecobonus per la detrazione per il risparmio energetico. Per saperne di più vedi i nostri articoli in merito o contattaci direttamente.

Se l’unità immobiliare da frazionare è un appartamento all’interno di un condominio, si dovrà, prima di tutto, verificare il regolamento condominiale che non deve menzionare specifici divieti di frazionamento, valutando inoltre l’effettiva validità in un contesto di approvazione all’unanimità del regolamento stesso. Per quanto riguarda il calcolo dei millesimi a fronte di un frazionamento, di solito, vengono considerate le quote iniziali inerenti l’appartamento indiviso, suddivise e assegnate alle relative unità create con il frazionamento. Si consiglia di verificare con l’amministratore dello stabile la modalità da poter applicare nello specifico.

Per tutti, si dovranno rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti nel comune di ubicazione dello stabile, oltre che valutare eventuali vincoli impiantistici e costruttivi che non renderebbero possibile o a norma il frazionamento.

Per realizzare un frazionamento si dovrà selezionare un tecnico (architetto, ingegnere, geometra), che provvederà a creare il progetto di frazionamento e a gestire le relative pratiche burocratiche. In particolare ci sarà la necessità di attivare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori), oppure una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) nel caso di  cambio di destinazione d’uso, oppure nel caso in cui nel progetto vengano impattati elementi strutturali (es. muri portanti, travi, solai), per i quali sarà necessario redigere un progetto strutturale da depositare al Genio Civile. Una volta ultimati i lavori si dovranno aggiornare le planimetrie al catasto e al comune. La visura catastale servirà inoltre a comunicare all’agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse.

by ADStudio D’Onofrio

Per avere una idea chiara su come comportarsi, nel rispetto delle leggi vigenti, la prima cosa da capire, in caso di variazioni strutturali (es. demolire, creare un tramezzo o una porta) è se l’intervento riguarda strutture portanti oppure no.

Nel caso in cui si dovesse operare su di un muro portante sarà necessario valutare, in modo preliminare, la dimensione delle modifiche strutturali (in caso di demolizioni) e, al tempo stesso, come rinforzare il muro per garantirne la stabilità.

Per questo motivo è fondamentale rivolgersi ad un professionista (quali architetti, ingegneri, geometri), che possa verificare la tipologia di muro interessato e definire i passi necessari da compiere a livello di valutazione e gestione del lavoro, e anche burocratico.

Nel caso si andasse ad operare su di un muro portante, ci sarà la necessità, come detto, di definire accuratamente le corrette dimensioni dell’opera muraria (nel rispetto della normativa inerente i requisiti igienico-sanitari dei locali), definire la corretta modalità per rinforzare il muro attraverso un progetto strutturale dell’intervento, sempre soggetto a deposito presso il Genio Civile, istruire le pratiche burocratiche necessarie come SCIA o CILA (a seconda del tipo di intervento) e comunicare l’avvenuto collaudo, l’aggiornamento catastale a lavori ultimati, e, contestualmente, valutare gli impatti economici dell’intera attività.

Nel caso si andasse ad operare su un muro NON portante, l’intervento sarà più snello a livello burocratico ed operativo. Non ci sarà bisogno di depositare il progetto presso il Genio Civile, di rinforzare il muro originario e non ci saranno vincoli di dimensioni, ovviamente sempre nel rispetto della normativa inerente i requisiti igienico-sanitari dei locali. Si provvederà ad istruire una CILA e comunicare l’aggiornamento catastale a lavori ultimati.

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In Italia vi è ancora una certa reticenza ad applicare, all’interno della propria casa, sistemi di domotica a causa di una “complessità percepita”, legata all’adozione e al quotidiano utilizzo. Nostro compito è supportare l’eliminazione della distanza tra il percepito e la realtà, rendendo semplice e funzionale l’utilizzo.

Avere una casa domotica, vuol dire poterla gestire da remoto o verbalmente, contestualmente alla gestione classica “a pulsanti” da sempre adottata.

Gli usi più comuni a cui lavoriamo sono:

• La gestione dell’impianto di illuminazione, accendendo, spegnendo o settando l’intensità luminosa, e di conseguenza gli assorbimenti di energia elettrica, riducendo sensibilmente il costo delle utenze. Selezionando quali luci accendere e la loro relativa intensità, possiamo creare atmosfere di relax, di studio, conviviali, rispondenti alle situazioni che ci troviamo a vivere. Il tutto può essere fatto tramite pulsanti, comandi vocali, WebApp.
• La gestione dell’impianto di condizionamento o riscaldamento in cui è possibile aumentare o ridurre la temperatura adeguandola alla temperatura esterna, sia da remoto, tramite WebApp, che da comandi vocali o pulsanti;
• L’attivazione di Sistemi di Sorveglianza mediante il controllo di telecameree sensori, migliorando la sicurezza dell’abitazione;
• La gestione degli impianti (es. idraulico, elettrico) e/o degli elettrodomestici della casa, monitorando e segnalando perdite o anomalie ad uno degli impianti o elettrodomestico. In particolare, si potrà attivare o disattivare ogni apparato garantendo la prevenzione di danni anche quando si è fuori casa;
• Attivazione di sistemi di irrigazione.

Per impianti relativi alla Building Automation si può può u usufruire del Superbonus 110% e l’Ecobonus al 65%. Vedi il nostro articolo per maggiori dettagli.

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Prima del 1 gennaio 2020 le spese sostenute per ristrutturare o riqualificare energeticamente la propria casa potevano essere portate in detrazione dalle tasse future in 10 anni.

Ad oggi questa possibilità è ancora in vigore. In alternativa, si può scegliere di cedere tale credito ad un istituto abilitato (una banca, poste italiane o una assicurazione), ottenendo immediatamente il risarcimento totale al netto di una commissione applicata dall’istituto che eseguirà la transazione. 

In modo preliminare è fondamentale selezionare l’istituto finanziario a cui cedere il proprio credito. La componente burocratica da dover gestire è, ad oggi, una discriminante molto importante, seguita poi dalla percentuale di commissione applicata dall’istituto stesso.

Una volta selezionato l’istituto a cui affidarsi, i vantaggi sono evidenti. Per tutti, ottenere immediatamente il rimborso che può essere utilizzato a saldo dei lavori (dando maggiore liquidità al committente). Per coloro che abitualmente versano tasse IRPEF ridotte, per i quali la detrazione non sarebbe applicabile.

Tale opzione è applicabile in caso di Superbonus per recupero del patrimonio edilizio, ottimizzazione efficienza energetica, adozione di misure antisismiche, recupero o restauro della facciata di edifici esistenti, installazione di impianti fotovoltaici, colonnine per la ricarica elettrica.

Abbiamo fatto cenno, precedentemente, alla parte burocratica da gestire. In sintesi si dovrà selezionare l’istituto e attivare una richiesta per la cessione corredata da una serie di documenti e, contestualmente, comunicare alla agenzia delle entrate la cessione. Se la domanda di cessione viene validata e approvata si riceverà, successivamente, l’intero importo rimborsabile al netto della commissione trattenuta dall’istituto operante.

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Con il bonus ristrutturazioni (art. 16.bis DPR 917/86), l’Agenzia delle Entrate restituisce il 50% delle spese affrontate in detrazioni Irpef tramite la restituzione della somma scalandola dalle tasse future, applicabile nei 10 anni successivi. Dal 2020, in alternativa alla detrazione pluriennale dalle tasse, si può cedere il credito all’impresa edile o alle banche, ottenendo i soldi immediatamente.

L’importo massimo di spesa ammessa al beneficio delle detrazioni per ristrutturazione è di euro 96.000 (IVA inclusa). L’ammontare massimo della detrazione è dunque pari a 48.000 euro in 10 rate annuali (massimo 4.800 euro di detrazione all’anno).

La detrazione Irpef del 50% per le spese di ristrutturazione edilizia spetta esclusivamente a chi effettua il pagamento mediante bonifico bancario con una specifica causale. Molte banche hanno predisposto bonifici pre-compilati con la causale appropriata, contenente le informazioni necessarie, come nell’esempio riportato di seguito, “Lavori edilizi (articolo 16-bis del Dpr 917/1986) – Pagamento fattura n. ___ del___ a favore di ___ partita Iva ___, C.f. beneficiario detrazione_________”.

La detrazione spetta indistintamente in caso di prima casa o seconda casa.

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta a:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari (affittuari) o comodatari;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali (investimenti che l’azienda utilizza per il suo funzionamento) o merce;
• soci di cooperative divise e indivise;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali;
• il familiare convivente, il promissario acquirente (a seguito di compromesso), il coniuge separato assegnatario dell’immobile, il componente dell’unione civile e il convivente more uxorio.

Detta detrazione fiscale per le ristrutturazioni, è concessa in caso di manutenzione ordinaria realizzate nelle parti ad uso esclusivo, come gli appartamenti, rientrano nel bonus ristrutturazione solo se realizzate contemporaneamente ad almeno un’opera di manutenzione straordinaria quali, risanamento, restauro conservativo e ristrutturazione edilizia. All’interno della manutenzione ordinaria possiamo quindi citare gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Alcuni esempi sono la tinteggiatura, la sostituzione della pavimentazione, il trattamento del parquet, la sostituzione dei sanitari, il rifacimento di impianti, delle finestre, delle porte etc.

In associazione a tali lavori è possibile attivare anche interventi sulle pertinenze delle case che possono essere detratte sempre al 50%. Ad esempio, la sostituzione dell’avvolgibile del garage o della cantina, ecc.

by ADStudio D’Onofrio