Come dividere una casa ovvero frazionamento di un immobile

La suddivisione di una unità immobiliare grande (frazionamento), negli ultimi anni, è sempre più frequente. I nuclei familiari moderni sono ridotti rispetto al passato, ci sono molti single, coppie o famiglie con un figlio solo. Per il proprietario di un immobile grande il frazionamento risulta conveniente sotto diversi punti di vista. Prima di tutto si riducono i costi di gestione della casa che, suddivisa in differenti unità abitative, avrà utenze distinte.

Tali unità abitative potranno essere utilizzate da diversi componenti familiari in modo autonomo, oppure affittate (creando un reddito fisso) o vendute. In questo ultimo caso, il valore del bene da vendere aumenterebbe, in quanto le unità abitative più piccole sono maggiormente richieste dal mercato immobiliare, per le ragioni di sopra evidenziate.

Anche in caso di frazionamento, essendo classificato come una manutenzione straordinaria, è possibile richiedere e usufruire del il bonus per le ristrutturazioni e, se in linea con quanto previsto dalla legge, anche dell’Ecobonus per la detrazione per il risparmio energetico. Per saperne di più vedi i nostri articoli in merito o contattaci direttamente.

Se l’unità immobiliare da frazionare è un appartamento all’interno di un condominio, si dovrà, prima di tutto, verificare il regolamento condominiale che non deve menzionare specifici divieti di frazionamento, valutando inoltre l’effettiva validità in un contesto di approvazione all’unanimità del regolamento stesso. Per quanto riguarda il calcolo dei millesimi a fronte di un frazionamento, di solito, vengono considerate le quote iniziali inerenti l’appartamento indiviso, suddivise e assegnate alle relative unità create con il frazionamento. Si consiglia di verificare con l’amministratore dello stabile la modalità da poter applicare nello specifico.

Per tutti, si dovranno rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti nel comune di ubicazione dello stabile, oltre che valutare eventuali vincoli impiantistici e costruttivi che non renderebbero possibile o a norma il frazionamento.

Per realizzare un frazionamento si dovrà selezionare un tecnico (architetto, ingegnere, geometra), che provvederà a creare il progetto di frazionamento e a gestire le relative pratiche burocratiche. In particolare ci sarà la necessità di attivare una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori), oppure una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) nel caso di  cambio di destinazione d’uso, oppure nel caso in cui nel progetto vengano impattati elementi strutturali (es. muri portanti, travi, solai), per i quali sarà necessario redigere un progetto strutturale da depositare al Genio Civile. Una volta ultimati i lavori si dovranno aggiornare le planimetrie al catasto e al comune. La visura catastale servirà inoltre a comunicare all’agenzia delle entrate la diversa rendita su cui calcolare le tasse.

by ADStudio D’Onofrio